壹、簽訂房屋買賣契約應注意事項：
一、事先審查契約，事後抗辯(消費者保護法第十一條之一，三十天以內審閱期間)：最好使用內政部版之定型化契約。建商銷售預售屋時，有左列行為之一者，即可能構成公平交易法第二十四條顯失公平：(一)要求客戶須給付定金始提供契約書。(二)收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審閱期間。審閱期間至少五天（公平會八十四年六月七日決議）。
消費者保護法第11條之1第1項：企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
消費者保護法第11條之1第2項：違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。
二、購買成屋時，應於簽約前自行申請土地及建物登記謄本，查明下列事項：（一）有無設定抵押權？（二）出賣人是否為所有權人？（三）有無經法院查封？
三、建商於買賣契約書中規定：「有關本標的之廣告及宣傳品僅供參考之用，一切說明應依本契約為依據」等語，因違反消費者保護法第二十二條「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」之規定，而依據歷年來最高法院之見解，亦認為預售平面圖，已成為買賣契約內容之一部分。故消費者應保留廣告單、平面圖，以備將來向建商爭取權益之用。
四、預售時之平面圖是買賣契約書內容之一部分（最高法院判決新莊「台北加州」個案）。
五、公平會決議自民國八十三年十一月起，售屋廣告應明確說明「使用面積」、「公共面積」及「室內面積」之定義，以及是否包括「小公」（當層公共面積），否則為「不實之廣告」，得命令改正、罰鍰。
六、建商於買賣契約書中規定合理面積誤差在百分之二以內，互不找補，結果該工地全部承購戶所購買之房屋，每戶面積均減少百分之二。（八十三年十一月公平會決議）
七、交屋後之坪數與平面圖不符，面積不足，訂戶可依「物之瑕疵擔保責任」向建設公司請求損害賠償或減少價金。縱然契約書載明「有關本標的之廣告及宣傳品僅供參考之用，一切說明應依本契約為依據」等語，其約定不利訂戶之部分，仍為無效。
前項形成權除斥期間：
1.故意不告知瑕疵：自物之交付時起經過五年
2.非故意不告知瑕疵：買受人發現瑕疵依民法第三五六條通知後六個月
自物之交付時起經過五年
八、廣告未標明「法定騎樓」字樣，公平會認為屬於不實廣告，予以處分，消費者據以請求損害賠償。例如建設公司領得使用執照後，再將騎樓部分加蓋分間牆違建（公平會處理板橋「台北生活家」個案）。
九、公寓大廈管理條例第58條規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售，公寓大廈之法定停車空間不得讓售於特定人或為區分所有權人以外之持定人設定專用使用權。
十、預售房屋買賣契約應注意審閱之事項？
(一)一般房屋預定買賣契約書常以「房屋面積包括主建物、附屬建物、地下室停車空間及公共設施等面積合計約○○坪」或「房屋面積包括客廳、餐廳、‧‧‧、露台、陽台、‧‧‧、地下室、‧‧‧等合計約○○坪」，語焉不詳、含混籠統的一語帶過，導致日後紛爭不斷。故契約書應將房屋面積分為主建物、附屬建物、當樓層共同使用部分（小公）及其他共同使用部分（大公）四部分，並分別逐項明列所涵蓋各空間之名稱及其面積。
(二)將房屋共同使用部分及土地持分之分攤計算標準予以明確化：
1.房屋：共同使用部分面積之分攤：係以主建物之面積為計算基準，亦即由所購買房屋之主建物面積與該樓層或該棟主建物總面積計算其小公或大公之比例分配。
2.土地：土地持分係以所購房屋面積（包括主建物、附屬建物、小公、大公四部分面積）與該棟房屋總面積比例計算。
(三)以前買賣坪數誤差的約定範圍約在百分之二至百分之三之間，若交屋時之登記面積與約定面積在誤差範圍以內，則互不找補，致使消費者吃暗虧而不自知，為此內政部版之契約規定有誤差即應相互找補，不再有「誤差」之除外原則，以彰顯契約之公平性。而價格計算基準，係以房地總價款為準，計算找補價金，以杜絕往昔只以房屋單價為計算基準，而不包含土地單價之不合理現象。為保障消費者之權益，另規定當誤差達百分之三以上時，買方得要求解除契約。
(四)地下室車道面積應以持分方式一併計入停車位面積，而車道外之共同使用部分始列入大公面積，由全體區分所有權人按所購買之房屋面積比例分攤，以杜絕「一屋兩賣」之欺矇手法。
(五)以前分管契約常衍生屋頂平台、一樓法定空地權屬之糾紛，使得社會大眾對其抱持著懷疑的態度。原則上應屬共有、共用，各區分所有權人不得私自佔用，以符合「公寓大廈管理條例」之立法精神。
(六)有鑑於往昔採用工作天常發生定義認定、工期拖延、無法如期交屋而又各說各話的困擾，因此特將開工、完工、交屋等期限按日曆天一一明定，俾雙方能確實掌握進度，並據以追究工程延誤之責任。此外，以核發使用執照之日為完工日，亦較適當。
(七)以前有關土地所有權的移轉登記日期均為語焉不詳，任由建商主導，導致消費者平白蒙受損失，為此契約必須訂明在賣方辦理房屋所有權移轉之同時，才可辦理土地所有權之移轉登記。且登記規費及代書費由買賣雙方平均分攤，以符合公平合理原則，並杜絕不肖業者特意轉嫁土地增值稅之陷阱。
(八)以前不合理之定型化契約，不是禁止買方轉讓契約，便是要求買方在進行轉讓時，必須繳付賣方以房地總價百分之一至百分之五不等的手續費，現規定為最高以千分之一為限，做為轉讓手續費，以期保障消費者之權益。
(九)又買賣雙方違約時，規定其處理原則如下：
1.買方違約時，賣方可要求解約，買方應給付之賠償金不得超過買賣總價款百分之十五，但以已繳價款為上限。
2.賣方違約時，買方可要求解約，賣方除須退還買方已繳之價款外，並應賠償百分之十五以下違約金。
(十)逐項列明買賣雙方各應負擔的土地增值稅、地價稅、房屋稅、契稅及外接水電、瓦斯裝錶等費用，及產權登記規費和代書費的分攤原則，並且明定產權移轉時機，以免購屋者須負擔額外的增值稅及貸款利息。至於內政部版規定土地增值稅以使用執照核發後，提出申報土地增值稅當日為基準；其餘稅費，以交屋日為基準。
(十一)預售屋之業者不得未知會原買受人，即逕行變更廣告所載之設計，使原買受人無從選擇。
十一、公平交易委員會第三八三次委員會議，就「房屋仲介業應如何使購屋人瞭解選擇要約書之權」一案，決議仲介業者如以書面告知，其內容範例如下，請業者另以一份書面文件供購屋人簽署為宜：
「注意：購屋人得就內政部版要約書或斡旋金任選一種」
為保障購屋人您的權益，並防杜日後滋生糾紛，本公司依據行政院公平交易委員會決議，確實提供內政部版要約書與斡旋金契約二種文件及方式供您參考，購屋人您可自由選擇簽署其一，請您勾選所選擇簽署的文件：
□內政部版要約書（詳如仲介業者提供之要約書），主要內容包括：
1.載明您提出要約的主要內容，由介仲業者轉達給賣方。
2.購屋人您如果選擇簽訂要約書即不須支付仲介業斡旋金，在要約條件尚未經賣方承諾之前，無須支付其他任何款項。
3.您在約定的要約期限內，仍然可以書面隨時撤回本要約。但是如果賣方的承諾已經到達購屋人您之後，那麼您就不能撤回本要約。
4.本要約經賣方承諾之後，購屋人您就應依約定與賣方就買賣契約細節進行協商，您如果不履行簽立買賣契約的義務時，就必須依據要約書中的約定內容，支付賣方損害賠償金額。
□斡旋金契約，如（仲介業者所使用之斡旋金契約名稱）。
購屋人： (簽章)
身分證字號:
公司名稱:
買方經紀人: (簽章)
簽署時間: 年 月 日 時
貳、出租人如何注意自己的權益
事實概要：王先生將房子出租給李先生，租期訂立為一年，在租期屆滿前一個月，王先生通知李先生表明租期屆滿後不再續約，待租期屆滿時，李先生請求王先生再給他三個月之寬限期間以利重新找房子，王先生同意但雙方並未簽約，轉眼三個月又過了，惟李先生卻以王先生默示續約而遭拒絕搬遷，王先生該如何主張權益？
法律處理意見：
一、租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。按租賃契約可區分為定期租賃契約與不定期租賃契約，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定，承租人於此時起負有將租賃物返還給出租人的義務。
二、惟租期屆滿後，若承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思者，視為以不定期繼續契約，蓋法律上為防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無以反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境，因此以法律上視為雙方當事人有繼續原租約的意思，而成立不定期租賃關係。
三、然出租人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續約之意思表示，寬限三個月搬遷，係基於承租人要求而允予之履行期間，縱使出租人收取三個月之租金，亦係損害賠償之性質，並不發生不定期繼續契約之問題，且定期租賃契約並無土地法第一百條之適用（司法院院字第三四八九號解釋參照）。
四、本件王先生與李先生訂有一年期限房屋租賃契約，於屆滿前一個月，王先生表示反對續租的意思，該租賃契約於期限屆滿時消滅，王先生雖應李先生之要求於租賃契約消滅後再寬限三個月期限搬遷，並不發生有繼續原租約之法律關係，雙方並無不定期繼續契約之問題，因此亦無土地法第一百條之適用，王先生得向李先生請求返還租賃物或向法院提起返還租賃物之訴訟。
參、案例研討
一、臺灣高等法院106年度上易字第125號民事判決
按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」消費者保護法第11條之1第1項定有明文，查其立法目的，在維護消費者知的權利，以確保其於訂立定型化契約前能充分了解定型化契約條款之機會，故明文規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，是若綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足認消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法所不許。又消費者保護法第12條規定「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一違反平等互惠原則者。二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」可知定型化契約條款必須具備「違反誠信原則」及「對消費者顯失公平」等要件，始符合該條規定無效之要件，而定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，則應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之（消費者保護法施行細則第13條規定參照）。2.經查：兩造於103年10月31日訂立系爭消費借貸契約（見上開兩造不爭執事項(一)），觀系爭消費借貸契約之文字編排、字體大小等（見原審支付命令卷第2-4頁），客觀上並無不能閱讀、理解之情形。又系爭消費借貸契約之簽名欄內載：「借款人親筆簽名確認已審閱並同意本約定書之全部約定條款」等語，上訴人並親自於該欄內簽署，此有該約定書在卷足憑（見原審支付命令卷第2、3頁），參以上訴人為大學畢業，簽署系爭消費借貸契約時於花店擔任業務經理職務等語，亦據上訴人陳稱在卷（見本院卷第49頁背面筆錄）。是依上訴人之知識程度、社會經驗等情以觀，上訴人於締結系爭消費借貸契約時，要無不能理解上開簽名欄內註記文字以及系爭消費借貸契約條款內容之意義。上訴人於締結系爭消費借貸契約時，既已表明「已審閱並同意系爭消費借貸契約之全部約定條款」，即難謂其簽署系爭消費借貸契約時，有何未充分了解相關契約條款內容可言。再參以系爭消費借貸契約係上訴人第二次向被上訴人借款時所訂立，借款目的在清償先前第一次向被上訴人借款債務，兩次借款條件大致相同，系爭消費借貸契約約定之利率較第一次借款為低等語，亦據上訴人陳稱在卷（見本院卷第49頁背面筆錄），而上訴人在借得相關款項後，迄105年5月15日前，均依系爭消費借貸契約之約定清償本息（見上開兩造不爭執事項(三)），由此益見上訴人確已知悉相關條款內容後始同意與被上訴人訂立系爭消費借貸契約。上訴人既已充分瞭解系爭消費借貸契約條款內容，而仍同意與被上訴人簽署締約，則兩造就系爭消費借貸契約所載條款之內容，要已因意思表示互相一致而成立生效。至於被上訴人有無將系爭消費借貸契約條款提供上訴人30日以上之審閱期間，並不影響兩造訂立系爭消費借貸契約之效力。上訴人徒以被上訴人未提供上訴人30日上之審閱期間，違反消費者保護法第11條之1第1項規定，據以抗辯系爭消費借貸契約無效云云，並無可採。
二、臺灣高等法院105年度上易字第1377號民事判決
被上訴人未給予上訴人5 日之契約審閱期，揆諸前揭消費者保護法第11條之1 第1 、3 、4 項之規定，上訴人僅得主張其認為不公平或不合理之條款不構成契約之內容，而被上訴人卻將該條款列為契約內容，並據以行使該條款之權利或履行義務，被上訴人會有違約情事，上訴人始得以被上訴人違約而解除系爭契約，不能僅以被上訴人未給予契約審閱期即主張解除契約。乃上訴人並未具體陳明系爭契約有何不公平或不合理之條款不得構成契約之內容，自不得僅以被上訴人未給予契約審閱期間為由主張解除系爭契約。次按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」消費者保護法第12條定有明文。又「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。」消費者保護法施行細則第14條亦定有明文。經查被上訴人於102 年9月28日雖未給予上訴人5 日之審閱期，惟至102 年10月2 日時已歷5 日，上訴人仍匯款92萬簽約金予被上訴人，迄至上訴人所主張之104 年5 月使用執照核發時（見原審卷第14頁）止，尚有1 年4 月餘之期間，均未見上訴人主張被上訴人違反契約審閱期之規定而主張解除契約，堪認系爭契約簽訂時兩造之給付與對待給付並無顯不相當之事情。
按消費者保護法第11條之1 規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」另依100 年3 月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正（100 年5 月1 日生效）行政院消費者保護委員會第185 次委員會議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項，一、契約審閱期規定「本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少5 日）」。而系爭房屋買賣契約係屬預售屋買賣，依法被上訴人應給予上訴人5 日之審閱期間。
三、臺灣高等法院105年度上字第923號民事判決
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規定者， 其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消保法第11條之1定有明文， 而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。 考之前開條文之立法意旨係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並為確保消費者之契約審閱權，爰明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。惟如企業經營者非以定型化契約條款使消費者拋棄審閱權利，且消費者於簽訂契約前業已充分瞭解契約內容或有其他審閱契約之機會，而同意放棄審閱權利者，則非法所不許，最高法院98年度台上字第168號判決參照
四、臺灣高等法院103年度上字第1130號民事判決
天皇商行於簽訂系爭合約時，未給予上訴人2日之審閱期間，致影響上訴人無法就系爭合約所列之定型化契約條款為足夠思慮之機會，依前揭規定，上訴人自得主張其條款不構成契約之內容。準此，系爭合約第6條固約定：合約成立後雙方不得違約，若上訴人違約不買時，天皇商行得以沒收上訴人所付之價款，上訴人不得主張異議等情，惟上訴人本得有2日之審閱期間，以決定是否締約，故上開沒收價金之約定在審閱期間內明顯不利於上訴人，上訴人自得主張該條款不構成系爭合約之內容，因此，上訴人主張天皇商行不得依上開約定沒收1萬元之定金，應屬有據。
五、最高法院九十四年度台上字第二二０一號民事判決按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容」，九十二年一月二十二日修正前消保法施行細則第十一條第一、二項（現行消保法第十一條之一第一、二項）定有明文。本件上訴人於第一審陳稱：伊於八十六年四月十四日始首次目睹系爭買賣契約書，瀏覽未及半小時即簽字，簽字後該契約書即被原告（指被上訴人）收回表示須收回蓋印後再寄予伊等語，並舉人證吳明鴻、黃河全、蔡明富、唐再隆、許國泰、鐘進財、陳業鵬為其證據方法（見一審一卷一七一至一七三頁），倘其此項主張非虛，則其據此抗辯：系爭買賣契約書之訂定，被上訴人未給予合理審閱期間，與消保法施行細則之相關規定有違。房屋預購單、付定切結書或預定買賣契約書關於契約審閱權之記載，核與誠信原則有違，該約款為無效等情（同卷一七三至一七五頁），是否不足採取，即非無斟酌之餘地，乃原審未遑詳查審斟，遽為不利上訴人之認定，自嫌速斷。
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